W dobie nieruchomościowej gorączki w Polsce mieszkania stały się ulubioną lokatą kapitału i sposobem na biznes. Czy na nieruchomościach można stracić? Czy mieszkania to na pewno taka bezpieczna inwestycja? 

Mówi się, że nie ma nic pewniejszego niż złoto i nieruchomości. Wielu uważa też, że kupno mieszkania czy w ogóle wszelkie biznesy nieruchomościowe to same zyski i istne złoto. Totalnie nie zgadzam się z takim podejściem. Nieruchomości mimo pewnych wyjątkowych cech są biznesem jak każdy inny. A na każdym można zarobić, można też stracić. Mi, niestety przydarzyło się ponieść sporą stratę. Na przykładzie własnego doświadczenia opiszę jak okazyjnie kupione mieszkanie może przynieść nie tylko straty finansowe, ale i masę siwych włosów… A także powiem jakie były tego powody i jak takich błędów uniknąć w przyszłości. I czy na nieruchomościach można stracić.

Jak to wszystko się zaczęło

W 2013 roku kupiłem pierwsze mieszkanie, które ostatecznie przeznaczyłem na wynajem. Dwa lata później – najtańszą możliwą kawalerkę, na wynajem. I było ok. Ponad dwa lata temu do głowy przyszedł pomysł szybszego zarobienia na mieszkaniach – poprzez flipy. Jest to kupno mieszkania poniżej ceny rynkowej, zwykle do remontu, celem uatrakcyjnienia go i sprzedaży z zyskiem.

W 2017 roku zrealizowałem więc swój pierwszy flip. Kupiłem tanio lokal z rynku wtórnego, w kamienicy, do zaadaptowania na mieszkanie pod klucz. Po kilku miesiącach mieszkanie zostało sprzedane z zyskiem. Mój pierwszy projekt nie poszedł zbyt gładko i przysporzył trochę nerwów. Remont trwał ponad 2x dłużej niż było to umówione z ekipa,  moje wizyty na budowie i w urzędach były zdecydowanie częstsze niż bym sobie tego życzył, a do tego ostateczne koszty były kilkanaście tysięcy złotych wyższe niż zakładane. Jedynie cena sprzedaży była niewiele niższa od prognozowanej, co jednak przy znacznie wyższych kosztach i tak oznaczało dla mnie ostateczny zysk poniżej założonego optimum.

Także koniec końców, mając zysk brutto w wysokości ok 25 tysięcy złotych brutto (minus podatek, do podziału na pół ze znajomym inwestorem) wydawało mi się, że był to niezbyt udany projekt. Tak przynajmniej myślałem półtora roku temu…

Niespecjalnie zadowolony z efektów flipa który trwał ponad 6 miesięcy postanowiłem pójść w to drugi raz. Zrobić to lepiej i zarobić więcej. Po sprzedaży pierwszego mieszkania w lipcu 2017 i otrzymaniu pieniędzy na początku sierpnia, zacząłem rozglądać się za kolejną „okazją”. Natrafiłem na Olx na wart uwagi lokal w samym sercu Bydgoszczy. Prawie 40m2, dwa pokoje, pierwsze piętro, odrestaurowana kamienica, mieszkanie z wejściem od podwórza. Obejrzał je najpierw brat, przesłał zdjęcia. Sprzedawała agentka, która okazała się być znajomą brata i lokatorką tej samej kamienicy. Więc niby kto miałby wiedzieć coś więcej o takim mieszkaniu niż agent-sąsiad.

Nietypowe mieszkanie 

Mieszkanie po negocjacjach zostało zakupione za kwotę 107,000 złotych od dzieci zmarłego lokatora tego mieszkania. Jak się okazało – wyjątkowo nielubianego przez sąsiadów…

Mieszkanie miało kilka szczególnych cech, które jak się ostatecznie okazało stały się tak naprawdę jednym z głównych powodem nieszczęśliwego przebiegu projektu.

1. mieszkanie znajdowało się w eleganckiej, odrestaurowanej kamienicy, jednak wejście do niego przebiegało przez mniej eleganckie podwórze
2. schody do mieszkania były stosunkowo wąskie i strome
3. samo mieszkanie składało się jakby z dwóch części które łączył należący do lokalu fragment klatki schodowej kamienicy
4. mniejsza z części wysokiego na 380 cm lokalu gdzie zlokalizowana była kuchnia i łazienka była trwale podzielona na pół w… pionie.

Zwłaszcza ostatnia cecha była „dziwna” – kuchnia i łazienka miały wysokość ok 182cm, a nad nimi w chwili zakupu było mikromieszkanko z niezależnym wejście z klatki schodowej (!) z toaletą i kuchenką o wysokości bagatela 175cm! Stąd wydawało by się niska jak za dwupokojowe mieszkanie z samym centrum z miejskim ogrzewaniem cena – 107 tyś zł. Moim zadaniem jako kupującego było przekucie tych wad w zalety. Tak przynajmniej byłoby idealnie.

Jak można zaaranżować takie mieszkanie ? Jedna z pierwszych myśli to podział na pół i zrobienie dwóch niezależnych mieszkań o powierzchni 25m2 z lewej i 14m2 z prawej. W tej wersji w mniejszej części można by zrobić antresolę z miejscem do spania by wykorzystać miejsce. To jednak zabiera sporo czasu i cierpliwości przez urzędowe procedury oraz pieniędzy na przygotowanie dwóch mieszkań. Pewnie by się zwróciło, ale nie dysponowałem takim kapitałem ani nie chciałem poświęcać na to tyle czasu. Więc stanęło na tym, że dzielący na pół w pionie strop zostanie rozebrany a korytarz łączący obie części pozostanie mniej więcej tak jak stał. Architekt przygotował propozycję układu mieszkania jak powyżej.

I tu zaczęły się schody. I to dosłownie.

Brak ekipy remontowej

Problemy zaczęły się niespodziewanie zaraz po zakupie. Okazało się wręcz niemożliwe zdobycie rozsądnej firmy budowlanej do przeprowadzenia generalnego remontu mieszkania. Jego zakres był szeroki i nawet jeśli jakaś firma byłaby dostępna, to nie chciała podjąć się choćby usuwania stropu.

Po obdzwonieniu kontaktów zdobytych lub znalezionych w internecie lub na Oferia.pl, znalazł się majster zainteresowany robotą. Niemniej nie od razu. Ustaliliśmy zakres prac, wzór umowy, podpisaliśmy nawet w połowie września umowę. Prace miały zacząć się w listopadzie. Niestety termin prac był przesuwany tak, że pierwsze prace zaczęły się około Świąt Bożego Narodzenia. Pan za rozpoczęcie wyburzania dostał zaliczkę 500zł po czym… zniknął.

Przez następny miesiąc poszukiwałem nowej ekipy budowlanej. Namiary brałem z Google, baz danych, Oferia, od znajomych itp. Bezskutecznie. Ekipę znalazłem ostatecznie z polecenia – i to nie byle jakiego mogłoby się wydawać. Od firmy zarządzającej nieruchomościami, której ta firma budowlana robiła parę razy duże remonty. Niestety nie wypytałem o szczegóły tego polecenia…

Ustaliliśmy cenę na 15,000 zł brutto do stanu surowego z podstawowymi materiałami budowlanymi – do zrobienia było tak naprawdę na serio 15m2. Ekipa weszła za parę dni do mieszkania. Pierwsze prace poszły szybko, kierownik obiecywał gruszki na wierzbie. Że skończą w półtora tygodnia, że będzie pięknie, że to czy tamto trzeba. Z racji krótkiego terminu zgodziłem się niestety na zaliczki. Jak się okazało – bodajże mój najpoważniejszy błąd przy tym projekcie.

Po dwóch tygodniach mieszkanie oczywiście dokończone nie było, zaczęło się upominanie i poprawianie. Na dodatek w mojej kawalerce nieopodal mały przeciek okazał się zalaniem całego mieszkania. Obiecali także za to się wziąć – rozwalili podłogi, wymienili OSB w łazience…i tyle. Oczywiście okazało się to totalną fuszerką, gdyż finalnie samo suszenie trwało ponad tydzień (!).

Sąsiedzi

Poważnie adaptowany był jedynie kawałek mieszkania, jednak wymagał ingerencji w mury kamienicy – zwłaszcza usunięcie wymyślnego stropu dzielącego kuchnio-łazienkę na pół w pionie…

Z tym wiąże się konieczność „zakłócania miru domowego” jak i pewien, trudno mierzalny wpływ na sąsiednie lokale. Sąsiad z dołu twierdził, że pojawiły się spękania na jego suficie. Skończyło się na przekazaniu materiałów, żeby sam mógł dokonać poprawek. Natomiast sąsiad z góry – starał się niestety znaleźć sponsora na remont swojego mieszkania. Jak się okazało, najwyraźniej z istotną pomocą „mojej” ekipy budowlanej, która usunięcie śladów spękania na granicy płyt wyceniła na…. 10,000 złotych. Zdrada. Szok i niedowierzanie. Wtedy już miara się przebrała. Miałem już dwa remonty na głowie i trzeciego finansować nie zamierzałem, więc zaczął się konflikt z „moją” ekipą.

Sąsiad był na tyle uparty, że zagroził ujawnieniem zgody na rozbiórkę zabudowy korytarza będącego częścią mojego mieszkania. A ekipa zagroziła zejściem z placu budowy, bo rzekomo sąsiad jest na tyle nieprzyjemny, że uniemożliwia prowadzenie prac. Nie wierzyłem swoim uszom.

Czas to pieniądz

Jak ekipa powiedziała, tak zrobiła. Postawiłem się nie zamierzając płacić już ani grosza zaliczek oraz oskarżając ich o zawyżanie kosztów remontu (z 15 zrobiło się ponad 20 tys) i szantażowanie. Więc wkrótce w bardzo nieprzyjemny sposób zakończyłem dalsze rozmowy z kierownikiem ekipy a budowlańcy skończyli pracę przynajmniej kładąc jeszcze panele… i tyle ich widziano. Zostawiając po sobie kupę śmieci, które oni powinni sprzątnąć. Czyli druga ekipa, a remont nadal nie skończony, a to co zostało zrobione, wymagało poprawek. Ale żeby to był jedyny problem!

Przez cały ten czas – od września do marca – płaciłem rachunki do wspólnoty, ponad 300zł miesięcznie oraz za prąd. A potrwało to jeszcze drugie tyle…

Czy na nieruchomościach można stracić? Zdecydowanie, a na pewno czas. Dużo czasu. A czas to pieniądz. Źle oszacowany czas trwania remontu spowodował zamrożenie pieniędzy w materiałach przewidzianych do wykończenia i wyposażenia mieszkania – panele, meble kuchenne, farby, lampy, brodziki, umywalki… Najdłużej chyba przeczekała umywalka z szafką wiszącą – chyba z pół roku…

Inspektoraty, konserwatorzy i inne nadzory

Tak jak się spodziewałem sąsiad blefował mówiąc, że ma zgodę na rozbiórkę. Niemniej złożył donos do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego poddając w wątpliwość prawidłowość wykonywanych prac, które rzekomo uszkodziły konstrukcję budynku.

Ponieważ czas to pieniądz, pomimo zalecenia Inspektoratu, trzecia ekipa w kwietniu zaczęła prowadzić prace zmierzające do zakończenia adaptacji mieszkania. Nie było mnie stać na oczekiwanie na jakiekolwiek decyzje, gdyż procedury potrafią ciągnąć się miesiącami. A każdy miesiąc to moja strata.

Inspektor przyszedł, obejrzał, wypytał, porobił zdjęcia. Kazał czekać. Potem zażądał opinii technicznej od uprawnionej osoby. Następnie kazał opinię zmienić, by była jednoznaczna. Czyli by decyzję i odpowiedzialność za ewentualne skutki rzekomego uszkodzenia murów nośnych zwalić na wydającego opinię. Spychologia pełną gębą.

Żeby tego był mało, Inspektorat zażądał także zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały na powiększenie otworu drzwiowego w ścianie nośnej. Oznaczało to konieczność zebrania kilkunastu podpisów. Następnie o sprawie został powiadomiony Miejski Konserwator Zabytków, ponieważ kamienica widnieje w rejestrze zabytków. A sprzedający mi mieszkanie agent jak i właściciel twierdzili, że nie figuruje-najwyżej elewacja od ulicy, a mieszkanie było od podwórza. I tak zaczęła się 3-miesięczna walka o wydanie korzystnej opinii Konserwatora, która gwarantowała taką samą decyzję Inspektoratu.

Epilog

Jak można się domyślać, cała sprawa trwała długo. Zbyt długo. Mieszkanie zostało ukończone w czerwcu i nieustannie wystawiane w internetach. Chociaż wyszło ładnie, co widać na zdjęciu, i wszystkim oglądającym samo mieszkanie się podobało, pewne mankamenty całej oferty o których wspomniałem na początku sprawiały, że ciągnęło się to i decyzji zakupowej nie było.  Kupujących odstraszało chyba głównie podwórze i wąska klatka schodowa.

Dopiero w lipcu uzyskałem zgodę wspólnoty mieszkaniowej, oficjalną, na powiększenie otworu drzwiowego w ścianie nośnej, do czego przyczepił się inspektor i konserwator. Na koniec sierpnia podpisana została przedwstępna umowa sprzedaży. Konserwator wydał korzystną opinię dopiero w październiku, czyli 3 miesiące po przekazaniu mu sprawy do zaopiniowania, a 2 miesiące po znalezieniu kupca na lokal. Dopiero w połowie listopada udało się to… przeklęte mieszkanie sprzedać. Płacąc znów prowizję agentowi, który klienta przyprowadził, a w zasadzie wziął z ulicy jako że swoje biuro miał pod tym samym adresem.

TAK, na nieruchomościach można stracić. Wizja sporego zysku w momencie kupowania taniego lokalu zamieniła się najpierw w zmianę planów („jak zostanie tyle co po pierwszym flipie też będzie ok”), potem w postanowienie, żeby do tego „gównianego” interesu chociaż nie dokładać. Finalnie – Mimo ceny zakupu 107,000 zł łączna suma możliwych do skalkulowania kosztów wyniosła prawie 186,000 zł, a cena sprzedaży – 178,000 zł…

Happy end

Ale jest szansa na happy end tej strasznej historii. W maju 2018 roku przez znajomego prawnika został złożony do sądu pozew cywilny o zwrot kosztów wynikłych z fuszerek i opuszczenia placu budowy przez ekipę budowlaną która najwięcej z nim zrobiła. Łączna kwota opiewa na ponad 20,000 zł. Także jak się poszczęści (bo na sprawiedliwość średnio liczę), to za jakiś czas cały projekt może wyjdzie jeszcze na + 🙂

Mimo przykrego i kosztownego doświadczenia są i dobre strony tego. Mianowicie zmiana podejścia do pewnych istotnych spraw i do biznesu w ogóle, choćby takie jak poniżej.

1. umowa, umowa i jeszcze raz umowa, właściwa

   – kolejny remont przeprowadziłem już z przygotowaną odpłatnie przez prawnika umową o prace budowlane, co pozwoliło mi zaoszczędzić kilka tysięcy złotych, nie warto szczędzić na prawnikach, doradcach podatkowych, inspektorach

2. płatności przelewem

   – wszystko co możliwe powyżej kilkuset złotych opłacam wyłącznie przelewami i po wykonanej pracy, nigdy więcej zaliczek za prace- papier zginie, a przelew w banku zostaje

3. po pierwsze stabilność

   – zdecydowałem, że cenię sobie jednak pewien poziomo bezpieczeństwa finansowego z regularnym dochodem, więc zostawiłem flipy a zająłem się podnajmem dającym przewidywalny regularny dochód z mniejszej inwestycji

4. dług  pod kontrolą

   – pod koniec remontu tego mieszkania byłem tak zadłużony, że w czasie wyjazdu na narty musiałem prosić o pożyczkę przyjaciół i kolejny raz rodziców, co przyprawiło mnie dosłownie o łzy, tym bardziej będąc świadomym, że i tak na tym nie zarobię

5. ustal granice

   – ustal sobie jasne granice tolerancji –  musisz wiedzieć kiedy powiedzieć stop – zerwać współpracę z nieuczciwym/nierzetelnym wykonawcą, sprzedać lokal/biznes zamiast topić w nim kolejne pieniądze, trzymać się ustalonych realnych ram cenowych przy transakcjach

6. korzystaj z doświadczenia innych

   – uświadomiłem sobie, że jeśli nie jesteśmy pewni swoich kompetencji, lepiej jednak skorzystać ze szkolenia i w styczniu wydałem 3,5 tys na szkolenie z podnajmu, i najlepiej robić to ze wspólnikiem, przeżycie tego wszystkiego to było dla mnie za dużo, stąd kolejny biznes szykuję wspólnie z bogatym w doświadczenie i kapitał wspólnikiem, którego będę męczył tak długo, aż się zgodzi

Jeśli planujesz start w biznes i jesteś huraoptymistą – zdecyduj jak chcesz. Bądź jednak świadom tego, jaki ciężar może spać na Ciebie w drodze do sukcesu. Miej blisko siebie specjalistów, szanuj pieniądz i bądź gotowy wycofać się. Słuchaj intuicji, ale i doradców. A przede wszystkim szybko wyciągaj właściwe wnioski, by nawet najgorszą porażkę przekuć w Twój sukces!