Mój pierwszy FLIP czyli zarabianie na handlu mieszkaniami

Ciekawe, że czytając życiorysy najbogatszych ludzi najczęściej pojawiają się tam nieruchomości – zarabianie na handlu mieszkaniami lub całymi obiektami. Nierzadko są one źródłem bogactwa lub istotnym składnikiem majątku. Czy wiedziałeś np. że McDonald’s jest jednym z największych na świecie posiadaczy nieruchomości na których zarabia więcej niż na sprzedaży hamburgerów ?

Z czego to wynika ? Sądzę, że głównie z pewnej ich uniwersalności. Istnieją setki sposobów zarabiania na nieruchomościach, nie tylko zarabienie na handlu mieszkaniami w kamienicy czy bloku – od budowania osiedli, przez wynajem biur i garaży po usługi hotelowe… na godziny. Można jakiś obiekt wybudować, można go tylko wyremontować albo jedynie podzielić duże działki czy mieszkania na małe sprzedając w krótkim czasie wielokrotnie drożej. Można zarabiać równie dobrze na swoich, jak i na wynajętych nieruchomościach. Można je kupić za gotówkę lub tani i łatwo dostępny kredyt hipoteczny. Prawda, że sporo możliwości ?

Tak to się zaczęło

Osobiście swoją przygodę z nieruchomościami zacząłem od kupna działki 800m2 nad rzeczką w Borach Tucholskich za większość pieniędzy zarobionych w wakacje po 3 roku studiów. Potem tradycyjnie – jak większość normalnych Polaków niedługo po studiach, mając dobrą pracę kupiłem swoje M-3 na kredyt hipoteczny. I to nie negocjując ceny, wpłacając więcej wkładu własnego niż to konieczne, a spłatę wybierając tak, by jak najmniej zapłacić złodziejskich odsetek bankowi. Oczywiście m.in. przez to nawet nie pomyślałem o tym by skredytować sobie koszty zakupu i wykończenia mieszkania, które razem sięgnęły około 20 tysięcy złotych i zadłużyły mnie po raz pierwszy w życiu. Jak się okazało – zupełnie niepotrzebnie.

Taki rodzaj kupna mieszkania ma na pewno jakiś sens. Niemniej na całe szczęście m.in. dzięki szkoleniu Millionaire Mind Intensive wybrałem inną drogę. Jeszcze przed skończeniem remontu to pierwsze własne mieszkanie zdecydowałem się wynajmować. Po jakimś czasie mając dużo mniej pieniędzy postawiłem wszystko na jedną kartę i zainwestowałem znów w mieszkanie, tym razem kawalerkę za gotówkę. Potem znów zabrakło gotówki i żeby nie płacić komuś za pokój postanowiłem wynająć go sobie sam. Zacząłem zajmować się tzw. podnajmem mieszkań na pokoje. Historia lubi się powtarzać więc po raz trzeci niczym wariat nie mając pieniędzy kupiłem mieszkanie. Za gotówkę, a jakże. No risk, no fun. Miałem za to czas by to ogarnąć a mieszkanie postanowiłem po raz pierwszy po kupnie jak najszybciej sprzedać. Dodając mu oczywiście wartości poprzez remont, a ta wartość miała być moim (choć nie tylko) zyskiem. Co z tego wyszło ? Jeśli jesteś ciekaw – dowiesz się poniżej jak zacząłem swoje zarabianie na handlu mieszkaniami 🙂

Zanim jednak napiszę co kupiłem – warto wyjaśnić po co i za co.

Za co ?

Przecież nie miałem pieniędzy, tak ? Swoich – nie. Wszystkie moje oszczędności od kilku lat pracują, więc mój „majątek” jest w dwóch własnych mieszkaniach, w wyposażeniu tego podnajmowanego, w działce na Mazurach (nadal płacę 300zł miesięcznie – ZOBACZ TU) i w programie emerytalnym ERGO. Ponieważ na koniec października pożegnano się ze mną nagle w pracy, po moim najdroższym dotąd w życiu urlopie i wzięciu Skody Octavia w leasing  – pozostało mi na koncie kilka tysięcy z ostatniej wypłaty. Chyba ciężko za to kupić mieszkanie…

Po co ?

Dlatego właśnie, że nie miałem zapasu pieniędzy oraz z racji braku etatu nie miałem zdolności kredytowej na potrzeby kupna mieszkania na wynajem, a potrzebowałem na życie. Flip, czyli kupno-remont-sprzedaż to kwestia kilku miesięcy i zarobku wg. informacji ze szkoleń min 20-30 tysięcy złotych. Czyli akurat na kolejne miesiące życia zanim rozkręci się kolejny biznes albo znajdzie dobra praca etatowa.

Zarabianie na handlu mieszkaniami – przygotowanie

Pierwszy kontakt z agentem od którego kupiłem mieszkanie był jeszcze w listopadzie 2016 tuż po powrocie z urlopu w Brazylii (tuż przedtem zwolniony z korporacji…). Dostałem kilka ciekawych propozycji mieszkań w bydgoskich kamienicach w cenie 2000-2500 zł/m2 czyli pewnie w cenie warszawskich garaży. Pojechałem specjalnie z Poznania na 2-godzinne zwiedzanie gdzie agent obwoził mnie po najpaskudniejszych mieszkaniach w Bydgoszczy 🙂  Po nieudanej próbie zakupu akurat takiego ładniejszego padło na dwa pokoje w kamienicy wydzielone z większego mieszkania. Druga próba też nie wypaliła – sąsiad zdecydował się kupić część tego lokalu która przylegała do jego mieszkania… Ostatecznie stanęło na 40m2 piętro niżej – z bezpośrednim wejściem z klatki schodowej, na pierwszym piętrze. Jak wyglądało to mieszkanie ? A no tak.

 

Podoba się ? Jasne, że nie ! Dlatego zostało kupione tanio bo nikt normalny takiego mieszkania sobie nie kupi. Poza 4 ścianami, sufitem i podłogą nie było tam …NIC. Nawet wody, gazu, prądu, WC.  Dobrze, że nie było tam także wilgoci, grzybów na suficie ani insektów 🙂

Jeszcze przed ostateczną decyzją o zakupie odwiedziłem mieszkanie z ojcem, wspólnikiem i architektem z biura Kraupe Studio – trzeba było

• ocenić zakres prac (np. stan ścian, sufitów, podłóg – tu były niestety do wymiany/zakrycia płytą)
• rozmieszczenie kominów, rur kanalizacyjnych, gazowych, wodociągowych itp.,
• wymierzyć pomieszczenia (koniecznie miernikiem laserowym !)
• określić możliwości zagospodarowania przestrzeni w mieszkaniu
• wybrać ekipę remontową (dobrze zacząć szukać przed kupnem i razem oglądać)
• oraz oszacować koszty i czas remontu.

Po takiej inspekcji lokal oceniono jako nadający się do remontu gdzie koszty remontu powinny być niższe niż możliwa do osiągnięcia kwota z jego sprzedaży. Wstępne szacunki to koszt remontu w granicach 40-50 tysięcy złotych a cena sprzedaży minimum 170 tysięcy złotych. Przy takich założeniach potencjalny zysk wynosił ok. 25 tyś złotych. Wobec tego 27 stycznia b.r. podpisany został akt notarialny. Sprzedający – jeden z największych inwestorów w branży nieruchomości w Bydgoszczy, który inwestuje zarówno w kamienice jak i deweloperkę. Ponieważ mieszkanie nie posiadało księgi wieczystej – założono ją dopiero po kupnie, przynajmniej nie trzeba było jej sprawdzać. A warto zobaczyć czy w KW nie ma tajemniczych osób czy obciążeń. Co ciekawe, brak KW nie jest problemem w przypadku kupowania mieszkania na kredyt. Jej brak w zasadzie nie wpływa na procedury zakupu/sprzedaży mieszkania.

Projekt

Bardzo istotna część przedsięwzięcia jakim jest zarobienie na flipie. Rzetelnie wykonany i szczegółowy plan, którego częściami są zwłaszcza kosztorys, harmonogram oraz właśnie projekt mieszkania pozwala sprawniej prowadzić działania, szybciej skończyć mieszkanie i więcej zarobić. Opisywane mieszkanie było moim czwartym, które remontowałem, jednak pierwszy raz zdecydowałem się na pomoc architekta wnętrz. Dlaczego ? Przy remoncie mieszkania na sprzedaż jego rozkład i wygląd istotnie przekładają się na maksymalizację ceny sprzedaży. Choć poprzednie też dobrze wyszły robiąc je samemu, chciałem tego pierwszego „deala” zrobić porządnie. Stąd po krótkich negocjacjach i ustaleniu zakresu prac uzgodniłem współpracę z poleconą na Facebooku (do tego FB świetnie się nadaje !) przez znajomych architekt, Magdę Kraupe ze studia Kraupe Studio. Co wchodziło w zakres takiej tańszej wersji projektu ?

• schemat funkcjonalny mieszkania – rozkład ścian, pomieszczeń, istotnych elementów wyposażenia jak stół, łóżko, prysznic, TV itp.,
• projekt elektryczny – gniazda i złącza zgrane z meblami i zgodne z normami bezpieczeństwa (!)
• propozycje elementów wyposażenia wnętrz,
• trójwymiarowa wizualizacja głównego pomieszczenia w 2 wariantach.

Pierwszy i ostatni element są wręcz nieocenionymi elementami oferty, zwłaszcza wizualizacja jeśli chcemy wystawić przed końcem remontu, a nawet przed jego rozpoczęciem (!). Jak to wyszło ? Zostały stworzone 2 wersje schematu mieszkania, a do wybranego – wizualizacja.

Biurokracja

Ponieważ kupno/sprzedaż mieszkań i nieruchomości w ogóle jest mocno sformalizowana i regulowana prawnie, z każdą transakcją i podjętym działaniem związane są liczne obowiązki które należy wypełnić jako kupujący (sprzedający ma zdecydowanie z górki). Tym bardziej gdy mowa o adaptacji lokalu na lokal mieszkalny. Jakie więc dokumenty i obowiązki wiążą się z kupnem mieszkania poza aktem notarialnym ?

1. Zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego

   – to potwierdzenie z Urzędu Miasta, że to co kupiliśmy nada się na mieszkanie

2. Wniosek wieczystoksięgowy

   – 200 zł za założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu,

3. Protokół zdawczo-odbiorczy

   –  dokument określający stan mieszkania, stany liczników, wyposażenie, ilość kluczy – podpisywany przez sprzedającego i kupującego w momencie przekazania kluczy po zapłacie,

4. Podatek od nieruchomości

   – wniosek składa się do właściwego urzędu miasta/ gminy, który wyznacza nam stawkę zależnie od powierzchni lokalu, zwykle kilkadziesiąt złotych rocznie

5. Zgoda współwłaścicieli obiektu na wykonanie instalacji gazowej (jeśli taka jest konieczna)

   – podpisuje większość członków wspólnoty

6. Odbiór kominiarski

   – kominiarz stwierdza czy w mieszkaniu jest dostęp do wystarczającej liczby przewodów kominowych, sprawdza drożność i określa gdzie można się podłączyć – zwłaszcza przy montażu ogrzewania gazowego lub nawet palników gazowych

7. Warunki przyłączenia do sieci gazowej lub elektrycznej

   – załatwia się w PGNiG a do sieci elektrycznej – w ENEA lub u innego dystrybutora energii elektrycznej (nie sprzedawcy!), także trwa to wraz z korespondencją do miesiąca

8. Pozwolenie na budowę

   – konieczne gdy chcemy podłączyć do mieszkania lub przerabiać instalację gazową oraz np. zwykle gdy adaptujemy poddasze na cele mieszkalne

Remont, czyli dodawanie wartości

Tak naprawdę trudno te prace nazwać remontem. Lokal, który miał być poddany pracom budowlanym już od lat nie było zamieszkany, nie posiadał żadnych mediów, nie miał wydzielonej kuchni, łazienki itp. Więc bardziej właściwe byłoby w zasadzie nazywanie tego ADAPTACJĄ lokalu na cele mieszkalne. Niemniej na potrzeby artykułu może to być i remont. M.in z powodu szerokiego zakresu prac oraz wykonywanej innej pracy (wtedy głównie kierowca Uber), założyłem, że wszystko wykona ekipa (znaleziona przez portal Oferia.pl) a ja będę jedynie kupował istotniejsze elementy wyposażenia by kontrolować koszty i spójność z projektem.

Ponieważ zbieranie opisanych powyżej dokumentów trwa, jak to w urzędach, mimo kupna mieszkania 27 stycznia początek prac budowlanych zaplanowano na 20 lutego. Opóźniało go zwłaszcza wydanie pozwolenia na budowę potrzebnego do zgłoszenia mieszkania do dofinansowania – UM w Bydgoszczy dopłacał max 3,000 zł do wymiany ogrzewania z węglowego (piece kaflowe) na elektryczne, gazowe lub pompy ciepła (dostępne w wielu miastach Polski). Panie musiały przyjść osobiście zobaczyć piec kaflowy i zrobić zdjęcie by dalej procesować wniosek, co od kupna zajęło aż 1,5 miesiąca. Ze względu na niechęć kupujących do elektrycznego ogrzewania padło na gazowe, choć zabierając się za remont drugi raz możliwe że jednak zdecydowałbym się na elektryczne – z racji różnych komplikacji z montażem gazu, instalacji, szczelności instalacji itp.

Prace w mieszkaniu warto zacząć od wymiany zamka w drzwiach lub całych drzwi. Z tego doświadczenia polecam też wymienić zamek z zestawu na jakiś najtańszy z marketu – gdyż z podobnych względów bezpieczeństwa warto wymienić zamek po odejściu naszej ekipy remontowej. A ten z zestawu wsadzić tuż przed sprzedażą mieszkania. Drzwi do mojego mieszkania kupiłem wieczorem przed wejściem ekipy remontowej. Udało się wyrwać w Castoramie całkiem solidne i dobrze wyglądające (pasujące do kolorystyki mieszkania i sąsiednich) drzwi za 899 zł z ościeżnicą i klamką. Można kupić nowe i za 400 złotych, jednak mam takie w jednym mieszkaniu i są naprawdę kiepskie – tak z punktu widzenia wyglądu jak i trwałości.

   

Poza drzwiami zostały praktycznie od razu wymienione także okna – na podstawowy model z PVC z firmy rodziców – Bumax. Jest to podyktowane późniejszą koniecznością obróbki drzwi i okien, zwłaszcza gdy nowe drzwi/okna różnią się wymiarami od dotychczasowych, tak jak tu.

Bardzo istotne już od pierwszego dnia remontu jest zadbanie o odpady. W Bydgoszczy każdemu mieszkańcowi płacącemu za śmieci należy się 1 worek o pojemności 1 m3 rocznie. Skorzystałem z tej opcji, jednak już po kilku dniach wypełnił się i został odebrany przez Remondis (na zdjęciu). Stąd konieczny był kontener – tu akurat dorzuciłem się ekipie z piętra wyżej. Normalnie koszt takiego jak na zdjęciu zaczyna się od ok. 200zł brutto. Dodatkowo dokupiony został jeden worek. Skąd te śmieci ? Głównie ścianka działowa – okazała się tak słaba, że trzeba było rozebrać i postawić nową przesuniętą o kilkanaście cm.

Instalacje – skąd wziąć media jak ich nie ma ?

Jak pisałem w mieszkaniu nie było żadnych mediów. Ponieważ byłem podobno pierwszą osobą, która chciała kupić jedno podobnych mieszkań w tej kamienicy, wywołałem dyskusję na temat mediów.

1. Ogrzewanie. Był pomysł podłączenia centralnego ogrzewania z pieca w piwnicy. Potem kwestia ogrzewania gazowego – okazało się, że trzeba sprawdzić kominy bo może nie starczyć. Ostatecznie wyszło na to, że instalacja nie jest przygotowana na nowego odbiorcę i będzie musiała zostać przerobiona, niemniej dostałem zgodę na podłączenie instalacji gazowej budynku. Żeby podłączyć przewidziany piec gazowy do pionu, trzeba było zdobyć warunki przyłączenia od PGNiG, projekt od uprawnionej osoby (600zł), z tym projektem złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na  budowę (za darmo ale 3 tygodnie czekania), w innym miejscu zdobyć pozwolenie na rozpoczęcie prac budowlanych i podbić dziennik budowy, a z tym – zaangażować specjalistę który tę instalację (3mb rury) szybko wykona (1800zł) by móc ubiegać się o dofinansowanie za wymianę ogrzewania… Potem tylko kontrola szczelności i montaż licznika i gotowe. Gaz i ogrzewanie gazowe to zdecydowanie najbardziej skomplikowana i czasochłonna sprawa w czasie adaptacji mieszkania…W przypadku ogrzewania elektrycznego wystarczy elektryka i tyle.
2. Woda i kanalizacja. Tu sprawa trochę prostsza. Rurkę z wodą oraz kanalizacyjną sprzedający zobowiązał się dostarczyć do mieszkania w określonym wcześniej miejscu. Zrobione było to tak, że rury trzeba było przerabiać, a ściankę zasłonić płytą bo rura biegła po ścianie. I jakiś miesiąc po kupnie mieszkania woda leciała. Na razie za darmo. W kamienicy o dziwo każdy mieszkaniec miał podpisaną indywidualną umowę z wodociągami. Takiej jednak podpisać nie mogłem, ponieważ nie było odpowiednego projektu. Dopiero się robił. I robił tak długo, ze wspólnota dopiero na początku lipca, już po podpisaniu umowy przedwstępnej, poinformowała, że można podpisywać umowę z wodociągami…
3. Prąd. Na początek – za zgodą wspólnoty podpięty pod skrzynkę na korytarzu.  A ten własny 0- miesiąc korespondencji z ENEA plus dwie wizyty w oddziale by uzyskać warunki przyłączenia i podpisać na koniec marca umowę dystrybucyjną. Gorzej było z licznikiem. Panowie z ENEA stwierdzili, że instalacja nie nadaje się do podłączenia… Najprawdopodobniej była to wina majstra, bo po jego ulotnieniu inny elektryk w ciągu pół godziny przygotował skrzynkę i godzinę później (ale w czerwcu!) był już legalny prąd.
4. Domofon. To już pikuś. Wystarczył telefon do wspólnoty i Pana od elektroniki oraz stówka i dwa dni po telefonie na ścianie pojawił się domofon.

Zwiększanie wartości

Zarabianie na handlu mieszkaniami to zwiększanie wartości i bycie lepszym od konkurencji. W tym mieszkaniu charakterystycznym elementem oferty stała się ściana z cegieł. Jeszcze tydzień wcześniej był tam tynk a na nim ohydna tapeta. Oglądając jednak mieszkania piętro wyżej widziałem skute tynki i ściany z czerwonej cegły, które wyglądały obiecująco. Oczywiście po przywróceniu do świetności. Poza skuciem tynku były także szlifowane, a kruche fugi nieznacznie wybrane i gdzie konieczne uzupełnione. Tak przygotowana ściana została zagruntowana. Efekt ? Każdy odwiedzający mieszkanie jeszcze w jego trakcie zachwycał się tą właśnie ścianą, która uzupełniła ciekawy design mieszkania 🙂

 

Nieplanowany przebieg prac adaptacyjnych

Przed przystąpieniem do remontu z budowlańcami została podpisana umowa zlecenie. Określała dokładny zakres prac oraz warunki takie jak możliwość potrącenia 1% wysokości umowy za każdy dzień opóźnienia. Pomimo tego po szybkiej rozbiórce ściany, obłożeniu podłóg płyta OSB, poprowadzeniu instalacji i ustawieniu stelaży ścianek działowych (1. zdjęcie poniżej z 9 marca) prace posuwały się dość wolno do przodu. Pewną odpowiedzialność za opóźnienie można by przypisać piecowi kaflowemu – czekał on aż do połowy marca na inspekcję Pań z urzędu miasta celem potwierdzenia jego istnienia…. Niemniej sądzę, że prace mogłyby iść dużo szybciej. Denerwowały mnie zwłaszcza pogaduchy ekipy – nieskończone dywagacje na temat szczegółów i gadanie o tzw. „dupie Maryni”.

Wyraźnie opóźnienie obrazuje sytuacja z panelami podłogowymi. 15 marca wyjeżdżałem na 2-tygodniowy urlop i kierownik ekipy prosił załatwić już panele podłogowe. Więc zamówiłem i dotarły bodajże ok 20 marca. A zostały zamontowane pod koniec maja…

Na ostatnim zdjęciu widać, że gotowe są powierzchnie płaskie. W ścianach siedzą już wszystkie instalacje. Pozostało malowanie ścian na kolorowo, montaż ścian i podłóg wszystkim, co ma być do nich przytwierdzone na stałe – panele podłogowe, lampy, gniazdka, włączniki, armatura, brodzik i ścianka prysznicowa, taśmy LED (na Allegro 5m kolorowa taśma z pilotem już za 16 zł !!!) czy na przykład prowadnice do zasłon. Tu akurat wybrany został droższy w wykonaniu wariant – na potrzeby schowania mocowania zasłon, niczym w dobrych hotelach, został przygotowany uskok na końcu sufitu. Podwieszany sufit nad oknami nie dochodzi do ściany. Dzięki temu prowadnice zostały przykręcone do tej niższej o ok 10cm części sufitu i są niewidoczne z głębi pomieszczenia. Co ciekawe – jest to także świetne miejsce na umieszczenie taśmy LED – światło pada wtedy pośrednio do pomieszczenia po odbiciu od zasłon czy firan. W moim przypadku akurat podświetlona została ściana z czerwonej cegły jako dominujący element wystroju.

Jak to wyglądało dalej ?

Czas to pieniądz

Zastanawiasz się dlaczego na ścianie wisi obraz ? 🙂 Otóż dlatego, iż zaraz po otrzymaniu od projektanta wnętrz wizualizacji gotowego mieszkania wystawiłem pierwsze ogłoszenie o sprzedaży mieszkania na OLX. Była to połowa kwietnia – także stan na zdjęciu nieco wyżej z 19 kwietnia to etap remontu gdzie do mieszkania wchodzili już potencjalni kupujący. Jaki była by korzyść ze sprzedaży mieszkania w trakcie remontu ? Szybciej otrzymane pieniądze to mniejszy koszt kredytu, mniejsze ryzyko nietrafienia z gustami i …spokojna głowa.

Już jedni z pierwszych oglądających byli na tyle pewni, że kupią to mieszkanie, że uzgadnialiśmy wybór mebli ! Chcieli zapłacić gotówką – rodzice znad morza chcieli kupić mieszkanie dla córki, która miała tu bodajże chłopaka i planowała się przeprowadzić także do pracy. Przyszło jeszcze kilku kupujących. Na początku maja pewna młoda para przyprowadzona przez agenta (z tej samej firmy która sprzedała mi mieszkanie) negocjowała już ze mną cenę (chyba 190 tyś zł z wyposażeniem). Był późny wieczór i umówiliśmy się wszyscy na 10 rano na podpisanie umowy i wpłatę zaliczki w wysokości 10 tyś zł. Więc skoro kupujący jest, to pojechałem jeszcze do IKEA po meble kuchenne. Na szczęście za namową agenta (!) po namysłach zdecydowałem się na tańszy ich wariant (w zasadzie najtańszy) w wersji HÄGGEBY zamiast planowanego z projektantem VEDDINGE. Same szafki w IKEA Metod są takie same, ale już fronty były aż połowę tańsze. Dodając do tego zmianę uchwytów, części szuflad na prostsze albo szuflady na szafkę – oszczędziłem na samych meblach kuchennych ok. 1000 zł.

 

Jak ważne jest poświęcenie czasu szczegółowe zaplanowanie i pilnowanie realizacji remontu wg projektu okazało się na końcu właśnie przy montażu kuchni… Niestety w ramach znegocjowanej ceny nie było wszystkich projektów technicznych a tylko elektryczny. Wobec tego rozmieszczenie złączy wodnych było ustalane drogą dedukcji przez mnie i ekipę, która konsultowała to z projektantem. Niestety dedukcja ekipy była błędna. Widać to na zdjęciu – odpływ do zmywarki oraz elektryczne były za daleko. Z kolei ściana w rogu nie miała kąta prostego. Więc cały dolny rząd musiał zostać przesunięty w lewo o ok 10cm… I takie kombinacje jak to zrobić żeby działało zajęły niestety sporo czasu na poprawki.

 

 

Wyposażanie mieszkania – jak sprawić by łatwo się sprzedało

Mimo deklaracji kupujących koniec końców mieszkanie nie zostało niestety sprzedane przed końcem remontu. Więc idziemy dalej. Co jeszcze uatrakcyjni mieszkanie ? Kolory na ścianach były, lampy wisiały, gniazdka działały to co pozostało ? Meble i home staging ! Skąd ? IKEA 🙂 tak, z jakiegoś powodu można tam wyposażyć mieszkanie dość łatwo, tanio i z gustem. A po nadaniu mieszkaniu przytulnego charakteru zdobiąc je drobnymi gadżetami (w tym swoimi przywiezionymi na potrzeby sesji-po co kupować wszystko?) – pozostało FOTOGRAFOWANIE 🙂

Takie mniej więcej zdjęcia trafiły do oferty na wszystkich popularnych portalach – OLX, Gumtree, Gratka, OtoDom. Zdjęcia wykonałem swoim sprzętem (kompaktem LUMIX z 2009 roku za 200zł). W ofercie dodałem także nakręcone samodzielnie wideo – od wejście przez wszystkie pomieszczenia. Świetnie taka pełna oferta prezentuje się np. na OtoDom.

I jakie były efekty ?

Zadziwiające ! Po wystawieniu ostatecznej oferty telefon jakoś się nie rozdzwonił… z ledwie 3 telefonów w dniu wystawienia na oglądanie kilka dni później omówiła się jedna osoba. Mieszkanie obejrzała z asystą 2 osób. I tylko ona. Nikt więcej mieszkania nie obejrzał. Ale… kupił ! Czyli z ogłoszeń i promocji nawet na głównej stronie OtoDom na 1 dzień miałem
– 3 telefony
– 1 oglądającego…

Mało. A jednak wystarczająco. Sądzę, że duży wpływ na to miała szczegółowość oferty w zakresie słów i obrazów czy lokalizacji. Tak szczegółowa, że przyszedł ten, który już idąc na oglądanie był pewnie zdecydowany.

Podsumowanie – opłacało się czy nie

Patrząc z obecnej perspektywy na zakończony projekt – na pewno wiele rzeczy zrobiłbym inaczej.

– bardziej negocjował cenę kupna mieszkania,
– podpisał bardziej szczegółową umowę,
– dokładniej zweryfikował ekipę budowlaną,
– dawał im mniejsze zaliczki na materiały,
– ściślej kontrolował koszty remontu (np. tańszy piec gazowy, zestaw podtynkowy z WC z marketu zamiast hurtowni w częściach itp.)
– szybciej i bardziej zdecydowanie egzekwował uzgodnienia,
– może zdecydowałbym się też na ogrzewanie elektryczne…

 

Na koniec tego długiego wpisu zdjęcia, które już później wykonał znajomy fotograf projektanta wnętrz, który akurat obok dokumentował mecz Mistrzostw Europy Juniorów U-21 w piłce nożnej 🙂 Zdjęcia wykonane chwilę przed podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania 🙂 Patrząc na nie, można stwierdzić, że projekt pierwszy flip został zakończony pomyślnie. Obfitował jednak także w doświadczenia, które trwają do dziś. Ale o tym a także o zarobku, który spełnił wstępne oczekiwania – w następnym artykule !